Category: 美國買房子

第一次在美國買房子，不免遇上一些阻濟，因此，在這我總結了我們買房子的經驗，希望準備買房子的你們，能避免遇上我們所經歷的麻煩，希望作為準買家的你們，過程能一帆風順！

1. 先清還部份貸款

如果你準備在美國買房子，而你又是借貸人，而你正在有一些債項，最好是把該款項清還。對！是整筆款項清還。 

以我們為例，我們喜歡的房子，其售價都高於Pre-Approval金額，因此，我們有向職員查詢，問可不可以提升額度。而職員的回覆是，如果我們想增加借貸金額，我們需要選擇一些債項，並把它們全部清還。而即使我們現時立即清還債項，我們也可能需要等待30天，才看到信用記錄的更新。由於我們有車貸，我們亦有問職員可否只清還部份的款項，以增加借貸金額。不幸地，職員說不可以，一定要還清整筆款項才有用。因此，職員建議我們選擇售價低一點兒的房子，又或是立即清還整筆車貸，以提升信用度和貸款額。   

但我們的顧慮是，如果我們立即清還整筆車貸，那我們可用作首付的金額便減少了，那意即是我們需要借更多的金錢購買房子。因此，與老公商討後，我們最後還是決定購買價格低一點的房子。

但如果你權衡利弊後，還是想購買售價比較高的房子，那你可能要盡早清還部份貸款，以獲得較高的借貸金額。

2. 準備好20%首付

在美國買房子，很多時候銀行／借貸公司接受你繳付低至3%的首付。因此，如果你的要求不高，選擇的房子不太昂貴，在美國置業真的不太困難。  

話雖如此，如果你付的首付不足20%，你需要購買和繳交房貸保險Mortgage Insurance。因此，買房子前最好準備好兩成首付，以節省額外的費用支出。 

3. 預先準備好足夠的款項 

 要成功批出貸款，前題是你要準備好充足的經濟證明文件，以供借貸公司審核。在你遞交的文件中，你需要注意的是銀行月結單的資金進出情況。

簡單來說，借貸人最好準備好充足的金錢並存放在銀行戶口三個月或以上。一般而言，借貸公司都會查核借貸人最近3個月的銀行月結單記錄。而借貸公司最留意的，除了是借貸人有否足夠的資金外，還會注意月結單內是否突然有大型的資金轉入。如果借貸人發現你有大筆款項入賬，你可能需要解釋原因，證明這筆款項不是借貸得來的。

另外，借貸公司如果認為你的負擔能力不夠，可能會要求你提供額外的財產證明，例如有否家人朋友能提供金錢的協助，並提供Gift Letter。如有任何的金錢往來，你需要提供附有寄款人&收款人名稱的銀行轉賬紀錄／月結單證明。 

如果你不想麻煩，最好在購買房子3個月前把資金準備好。

4. 選擇合適的借貸公司

買房子一事，因為涉及巨額貸款，選擇借貸公司時一定要小心謹慎，貨比三家。

但有人會問，如果不斷找不同的借貸機構查詢借貸利率和獲取Pre-Approval Letter，會影響信貸紀錄和分數嗎？

答案是 – 不會。

很多人都會有錯覺，如果購買房子時不斷向不同借貸公司查詢，這會導致短時間內信用報告被多次查詢，會嚴重影響將來的信用評分。

事實上，當某人查看另一方的信用報告時，會有分‘Soft Inquiry’ 和‘Hard Inquiry’。‘Soft Inquiry’是指查閱人查看你的信用報告，以作為一個參考，‘Soft Inquiry’不會影響你的信用評分。‘Hard Inquiry’ 是指某方查看你的信用報告，並以此評估信貸風險，所有‘Hard Inquiry’的查閱會反映在你的信用報告，並會使你的信用評分下降。 詳情可參閱MyFICO。

雖然買房子前的信用記錄查核是‘Hard Inquiry’，然而，一般來說房子借貸前30天的‘Hard Inquiry’會作一次計算，以方便借貸人比較不同借貸公司、利率、收費等。因此，借貸人不用擔心信用評分會在短時間內大幅下跌。

5. 選擇合適的時間進行Final Walk Through 

在簽訂房子買賣協議前，買家需要到房子作最後檢驗Final Walk Through，而Final Walk Through 的時間，一定要貼近簽訂買賣協議的日期。舉例而言，如果你需要在2020年12月1日簽訂買賣協議，那你最好在11月30日或12月1日進行Final Walk Through，盡可能縮短Final Walk Through與簽訂買賣協議中間的時間。如果你太早進行Final Walk Through，那房子在Final Walk Through後出現什麼問題，買家要承擔相應的風險。特別的是，如果你在房子評估時已發現問題並需要維修，Final Walk Through便成為你最後的把關。 

6. 最後關頭才準備Cashier’s Check

在美國買房子，一般而言買家都要準備Cashier’s Check或使用Wire Transfer 來繳付Closing Cost，由於金額太大的關係，買家是不能使用Personal Check來繳付相關費用。如果你是使用Cashier’s Check的話，你需要親自到銀行辦理。以美國銀行Bank of America 為例，Cashier’s Check的費用是USD$15。

以我們的經驗來說，我們的Closing Date一改再改，因此我們的Closing Cost也受影響。不幸的是，我們一早已到銀行辦理Cashier’s Check，但由於Closing Cost有所轉變，我們需要再到銀行辦理，浪費了時間和感情。因此，如果可以的話，買家可以在最後關頭才準備Cashier’s Check，清清楚楚確實好金額才到銀行辦理。  

題外話：如果你Cashier’s Check上的銀碼與Closing Cost相差不大，Title Company 有可能會接受你使用Personal Check繳交剩餘款項。以我們為例，我們的Cashier’s Check 尚欠USD$300，Title Company說我們可以使用Personal Check來繳交這款項。本來我打算到美國銀行拿取Personal Check，但職員說他們沒有現成的支票，但她可以免費幫我更改Cashier’s Check 上的銀碼，又或是開一張新的Cashier’s Check 給我，並替我豁免相關費用（感動中）。但當然，如果我們沒有太早準備Cashier’s Check，我們可省卻一切的麻煩。